深度调查 2024中国不动产市场预期：政策篇

  2023年中央经济工作会议提出“妥善化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式”等，2023年政策频出，各行业对2024年不动产市场发展走势较为关注。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中指研究院，发起课题“2024中国不动产市场趋势预判调查”，对64家行业机构高管发起深度问卷调查，其中包含41家房地产企业，23家金融机构（包含银行、AMC等信贷机构，保险、基金等投资机构，券商等研究机构）。此文为系列调查报告中篇——《政策篇》，系列首篇《宏观篇》已发布，后续《房企篇》也将陆续发布，欢迎持续关注。

  （1）2023年需求端住房贷款政策相对较为有效，但整体房地产政策有效性不足；

  （3）需求端期待提高房贷利息抵扣个税幅度、继续优先限购以及降低交易税费等；

  （4）供给端房企最期待全面取消限价、放开容积率限制，金融机构最期待加快推进出险企业并购重组相关政策。

  1.2023年需求端住房贷款政策被认为相对较为有效，但整体房地产政策有效性不足

  调查对象一致认为降低购房门槛和购房成本是2023年需求端出台的最有效的政策，包括下调首付比例、降低贷款利率和“认房不认贷”。从受访机构类型来看，金融机构调查对象对政策有效性的评价整体低于房企，不同机构对“部分城市取消限购”是否有效的看法差异最大。

  调查对象一致认为2023年供给端出台的政策有效性弱于需求端，房企调查对象对于各项政策有效性的评价均高于金融机构。房企调查对象认为最有效的政策是“保交楼”专项借款，金融机构调查对象认为最有效的政策是延长“金融十六条”有关政策期限。

  调查对象对2024年政策期待的评分大幅高于2023年政策有效性评分，对2024年需求侧的期待程度整体高于供给侧政策，且各机构调查对象观点相似，最受期待的需求端政策是提高房贷利息抵扣个税幅度，一线城市优化限购、二线城市全面取消限购以及交易环节税费降低也备受期待。

  供给端政策方面，不同机构类型调查对象的政策期待方向重点不一样，房企站在增量市场角度最期待全面取消限价、放开容积率限制的政策，金融机构站在存量市场角度，最期待加快推进出险企业并购重组有关政策。另外，调查对象对于三支箭的期待度，普遍表示第一支箭第二支剑第三支箭。

  对比需求端2023年已经出台和2024年期待出台的政策来看，由于2023年大部分城市的首付比例及房贷利率均已下调至政策下限，因此2024年相关政策期待度会降低。而对于一线城市还未采取的优化限购、降低交易税费等政策，调查对象普遍抱有更高的期待。

  调查结果为，2024年供需两端政策仍有充足的优化空间，为进一步发挥政策推动市场健康发展的非消极作用，课题组建议关注如下要点：

  一是政策优化应具备有效性、精准性和前瞻性。调查的最终结果表明，调查对象对2024年的房地产政策的范围和力度仍有较高期待。课题组建议2024年政策应当集中精准发力，避免各角度浅层尝试。同时政策出台应当具备一定的前瞻性，积极引导市场尽快恢复平稳。

  二是需求端政策应当着重关注降低居民购房和交易成本。当前居民就业、收入等基本面预期不足，缺乏预期和信心。2024年应降低各环节购房成本，促进市场活跃，稳定房价预期。从调研结果最受期待的需求端政策——房贷利息个税抵扣幅度为例：当前我国房贷抵扣个税为每月1000元税前收入的标准定额扣除，成熟市场如美国可抵扣实际支付的按揭贷款利息，按照300万房贷30年还款期限计算，平均每月可抵扣6500元。另外，降低交易税费也是重要政策方向。

  三是供给端政策应重点从化解房企风险、推动市场化重组等方面出发。从存量的角度，最受关注的供给端政策是加快出险房企的并购重组，课题组认为市场重组是市场均衡建立的关键。从增量的角度，最受关注的供给端政策是全面取消限价和放开容积率限制，表明调研对象对部分豪宅和倒挂市场房价增长预期的期待，希望有机会能够有效稳定房价预期。

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